Jeśli mówimy o jakiejkolwiek nieruchomości jednym z kluczowych pojęć jest powierzchnia zabudowy, niejednokrotnie mylona z całkowitą czy użytkową. Właściciele mieszkań z balkonem zastanawiają się często, czy przestrzeń ta jest zaliczana do ogólnego metraża lokalu. W dzisiejszym artykule spróbujemy rozwiać tego typu wątpliwości, choć nie jest to proste, ponieważ polski ustawodawca bynajmniej nie ułatwia sprawy. Przekonajmy się, o co dokładnie chodzi i jak należy podejść do tego tematu!
Polskie prawo budowlane nie należy do najprostszych dziedzin, tym bardziej, że prawodawca pozostawia w wielu obszarach ogromne pole do interpretacji. To, co jest mało istotne z perspektywy zwykłego lokatora czy nawet właściciela nieruchomości, okazuje się często kluczowe dla inwestorów, a już na pewno urzędników. Dobrym przykładem jest właśnie powierzchnia zabudowy, o której mówi się niewiele, a w praktycznym wymiarze odgrywa ona niezwykle istotną rolę.
Powierzchnia zabudowy mieszkania - o czym mowa?
Pojęcie powierzchni zabudowy jest często wykorzystywane zamiennie z takimi określeniami jak m.in. powierzchnia całkowita czy użytkowa. Jak się jednak okazuje, jest to spory błąd, a każde z tych pojęć posiada odmienną definicję. Przez powierzchnię zabudowy należy rozumieć powierzchnię rzutu poziomego budynku w stanie wykończonym, wyznaczonego przez rzutowanie na powierzchnię terenu wszystkich jego krawędzi zewnętrznych. Powierzchnię poszczególnych nieruchomości określa się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, jak i w warunkach zabudowy, ale zdarzają się sytuacje, w których nawet tam trudno uzyskać stosowne informacje. Wszystko to prowadzi do wielu niejasności i rodzi pytanie o to, co zaliczamy do powierzchni zabudowy mieszkania, a które elementy nie wchodzą w jej skład.
Balkon a powierzchnia zabudowy
Jedną z przestrzeni, co do których można mieć spore wątpliwości, jest balkon albo taras. Z pomocą przychodzą tutaj jednak liczne interpretacje urzędów, które jednoznacznie wyjaśniają, że co do zasady do powierzchni zabudowy nie zalicza się tzw. drugorzędnych elementów budynku. Mowa tutaj o daszkach, markizach, schodach zewnętrznych, podjazdach, altanach, wiatach, powierzchni ramp itp. Co prawda, nie ma tutaj ani słowa o balkonach, ale zgodnie z przyjętą linią orzeczniczą należy zastosować wykładnię rozszerzającą i zaliczyć je do tej grupy. Obok balkonów do powierzchni zabudowy nieruchomości nie wlicza się też tarasów czy loggie.
Czy balkon wlicza się do powierzchni zabudowy?
Jak więc widzimy, co do zasady przestrzeń balkonowa nie zwiększa powierzchni zabudowy. Pojawia się jednak pytanie, jakie skutki to za sobą pociąga? Tak naprawdę, powierzchnia zabudowy jest kluczowa przede wszystkim w odniesieniu do działek budowlanych i na etapie projektowania nieruchomości. Jeśli z kolei rozpatrujemy tego typu kwestie w kontekście już istniejącej zabudowy, ma to charakter czysto formalny. Mimo wszystko, powierzchnia zabudowy jako pojęcie figuruje w przepisach polskiego prawa, dlatego nie można go pominąć. Tym bardziej jeśli planujemy budowę domu, ponieważ ściśle określona w planie przestrzennym powierzchnia zabudowy może znacznie ograniczyć nasze możliwości.
Zabudowa balkonu - czy coś zmienia?
Należy zauważyć, że cały czas mówimy o balkonach, które niejako wychodzą poza kubaturę budynku. Odmienne stanowisko może pojawić się jeśli chodzi o balkony stanowiące niejako odrębne pomieszczenie. Mowa w szczególności o sytuacji, w której balkon w bloku jest całkowicie zabudowany. W praktyce jednak wszystko zależy od indywidualnego podejścia konkretnego urzędnika. W większości przypadków bowiem zabudowa balkonu nie zmienia jego funkcji ani też rzutu poziomego całej nieruchomości. Wyjątek mogą stanowić okoliczności, w których zabudowany byłby każdy balkon w danym bloku, ale sytuacje takie należą do rzadkości. Z całą jednak pewnością jest to ciekawe zagadnienie, które warto rozważyć na danym przykładzie, w oparciu o wszelkie dostępne plany i wiążącą dokumentację.
